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房地產信息化：等待戈多
作者：佚名 日期：2002-3-20 字體：[大] [中] [小]
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與房地產開發商對信息技術的強烈渴求形成鮮明對比的，是整個房地產行業信息化寂寞蕭索的市場表象：沒有適合于行業特定的管理軟件，沒有能集成業務職能的決策管理系統，房地產企業只能在漫長的建設周期中一段一段地自行摸索。
在大部分房地產企業本身信息化基礎制約的背后，是信息技術對各個行業滲透的不均衡以及行業本身特點所帶來技術難度�；蛟S在很長一段時間內，我們的房地產企業依然會象貝克特劇中的主人公一樣，在困惑中繼續等待戈多。
“能得到電子版的設計圖就好了”，“能自動生成各類竣工資料就好了”，在采訪北京華森房地產開發有限公司的徐洪斌時，他對目前行業內信息技術的應用程度很是無耐。與徐洪斌一樣，許多的房地產開發商都有著對信息技術的強烈渴求，而另一方面的現實卻是，目前房地產這個傳統行業對信息技術的應用程度甚至還沒有達到基層數據的電子化的水平。事實上，據徐洪斌介紹，目前國內房地產開發市場中的軟件絕大部分僅停留在改進生產工藝的層次上，針對的僅是極少數環節中的基層技術人員。華森目前的很多重要的信息和數據依然基于圖紙、報表等紙介質來進行傳遞和保存。
薄弱的應用基礎
像國內大多數的房地產開發商一樣，華森的規模并不大，但其業務卻涉及到房地產產業鏈中的所有環節：市場研究、產品定位、土地獲得、規劃及設計、融資、建筑、市場營銷、銷售、物業管理。除了這些以項目開發為中心的業務管理，華森的企業管理流程還包括戰略預見與整合、財務管理、人事管理等職能子過程。通常一個開發項目就是一項復雜的系統工程，從工程立項到概預算的編制、招投標管理以及施工、監理等涉及面極廣，參與單位和人員多，因此房地產業是公認的上下產業鏈長，數據量大，投資周期長，不確定性和風險程度高的行業。而傳統的以紙為載體的徑向溝通方式層次多，效率低，費用高，而且極易因信息溝通失誤造成損失。徐洪斌向我們出示了一份美國BRISCNET公司的調查報告：項目成本中的3~5％是由于信息失誤導致的，其中使用錯誤或過期圖紙造成的占30％。在美國，每年為了傳遞項目管理文件和圖紙而花在特快專遞上的費用高達5億美元，項目成本中的1~2％都用于日常的印刷、復印和傳真等。報告還顯示，建設項目參與任何一方在竣工時所掌握的有用記錄文件都不到總量的65％�？梢哉f，重要數據的電子化和數據共享，以及在此基礎上的簡單的報表自動生成，是華森目前迫切想要達到的目標。但即使是這樣一個似乎一套簡單的自動辦公系統就能解決的問題，到了房地產行業卻變得棘手起來。徐洪斌說：“房地產行業是一個很有彈性的行業，一個項目中不確定的因素非常多，往往在項目的過程中就會發生變化。比如說施工，每一座樓是不一樣的，每一個施工方是不一樣的，它的工期，流水作業都是不一樣的，再加上天氣，建材價格的市場波動等，那些相對固定和簡單的適合流水線的系統到了這里可能就行不通。據我們了解，目前市場上很難找到適合房地產行業的軟件，有些有條件的房地產商都是針對自身需求來進行部分模塊的開發，或是外包出去�！�
蕭索的市場 低程度的集成
聯想融科智地在軟件開發上就是采用了自主開發和某些功能外包相結合的辦法。作為聯想集團的房地產企業，作為融科咨訊中心這樣一個高科技物業項目的開發商，聯想融科智地有限公司對于信息技術的應用一直抱著開放的心態，對整個房地產行業的信息化進程異常關注，而且對其他企業的信息技術應用也有著比較充分的了解。聯想融科希望不僅在融科咨訊中心項目中提供最為先進的高科技支持，而且也能通過相關信息技術的應用使整個項目的建設更為順利。聯想融科在談及企業自身和整個行業的信息化進程時一再表示目前的技術和產品遠遠不能滿足融科的需求，面對頗為寂寞的房地產行業信息化市場，聯想融科與華森的感受并無不同。
“個別軟件的使用并不能滿足綜合化信息管理的需求，無法使效益最大化。我們目前也沒有發現適合于房地產行業的管理系統軟件，比如說，象SCM、ERP這樣的軟件。國內的軟件還沒有集成到這樣的程度：可以把房地產業的經營主體緊密聯結在一起，將整個房地產行業的業務過程和各職能過程集成為一個綜合的信息管理系統，給管理者提供一個通暢的了解企業、項目情況、發布管理決策的平臺�！闭f這番話時，參與了聯想融科項目信息化建設的俞非頗感遺憾。
目前在這個行業，觸網最多的主要是采購，它可以讓信息更充分的流通，價格信息也更及時，而且通過集體采購價格也會得到優勢，萬科就建了這樣一個集體采購網。在銷售環節，很多房地產企業都采用了網上看房，無論是從營銷手段，還是宣傳角度，這都是一個進步。雖然客戶不可能僅僅通過網上看房就作出采購決定，但它可以縮短整個采購的過程。不過這種簡單的對信息的收集和整理，并不能從根本上改變這個行業的運作方式。楊非表示：“其實在理想狀態下，房地產開發的每個環節對信息技術都有需求，其運作流程都迫切需要通過互聯網和電子商務進行改造。”例如在設計與策劃階段，可以利用網絡進行業主、咨詢設計之間的信息交流與溝通；招投標階段，業主和咨詢單位利用網絡進行招標、施工單位通過網絡投標報價；施工階段，施工、設計、監理利用以INTERNE為平臺的項目管理信息系統和專項軟件技術實施過程信息化管理；竣工驗收階段，各類竣工資料自動生成等。
在融科資訊中心A座的開發過程中，聯想融科的每個部門都有相應的人在做信息化的工作，但幾乎在每個環節，目前的信息技術應用都不盡完美。
在設計環節，給融科設計項目的是一家美國公司，因此雙方可以通過網絡、郵件等方式進行溝通。融科和美國、中國香港方面還召開過電話會議和視頻會議。視頻會議良好的互動性給融科的人員留下了很深的印象。說到這里，楊非也感到自豪：“這已經是十分先進的了，因為據我們所知，目前這個行業中還沒有公司采用過視頻會議�！辈贿^也有遺憾，雖然在設計方面，雙方都是采用計算機制圖，但雙方還不能實時操作，直接在圖紙上進行修改。目前，據我所知還沒有這樣的技術。”
在工程招標環節，由于歷史因素，政策要求招標文件必須蓋紅章，目前的信息技術和社會環境無法支持純數字化的交流，因此房地產商必須在電子文本發送的基礎上，再發送一份印刷的文件。問題在于許多政府部門的工作人員都還沒有電腦，與他們的溝通不得不回到傳真、郵遞等等傳統信息交流方式。融科在招標的問題上就遭遇了“回歸”，這對于習慣了通過電子郵件進行聯系、傳遞消息的聯想融科人員來說，其低效率和種種不便讓人很難“重新”適應。楊非說，從我個人來說，最希望能把項目報批這個環節信息化，如果可以通過CA電子認證，政府部門在線審批項目，我們就可以同政府部門實時溝通信息、修訂項目，然后，經過審批的項目自動流轉到下一個接口，不僅我們可以省許多事情、提高效率，也可以提高這個行業透明度。
在采購信息化這個環節，萬科似乎走在了前列，它從供應流程入手，成立了聯動電子商務有限公司（A-housing.com），也就是進行網上建村集體采購的B to B網站，目的是為萬科尋找具長期、穩定、互利互惠關系的供應商，避免采購過程中的暗箱操作，提高效率和透明度，跳過中間環節或減少中間環節在金錢、效率上消耗的成本。這個模式目前面臨國內建材缺乏統一標準的瓶頸，事實上，在國內住宅產業的標準化實現以前，這種以聯合采購為目的的不同企業、不同項目建筑用材的統一標準化是很難實現的。這也是業界目前仍對此保持觀望態度的主要原因之一。王石似乎也對此嘗試信心不足，甚至公開表示：建材行業的專業采購網站應該是ＩＴ企業做的事情，如果有ＩＴ企業推出更成熟的網站，我們很愿意被兼并，萬科的網上采購也都交給它做；傳統行業需要ＩＴ企業在這方面作為龍頭老大帶動我們進行新經濟的改造。
另一方面，在融科項目的施工中，對施工資料數據的管理應用了簡單的數據庫產品，在過去，工程項目建設結束時，無論是審計，還是工程款項的確定，投資管理人員往往要面對至少一尺高以手工的方式填寫的變更單，這個簡單的數據庫在很大程度上解決了信息收集的問題。但他們對這個數據庫產品并不滿意，因為它不能自動分析統計，不然，它對最后工程審計和款項結算都會有巨大的幫助，但目前還沒有這樣的技術，不僅國內沒有，國外也沒有。
據楊非介紹，在融科的項目工程中，成本控制、質量監控、庫存管理等等環節目前和施工環節一樣也沒有采用完善的信息系統，而這恰恰是作為房地產開發商最關注的問題。在市場、銷售等不同的環節，房地產開發商也需要不同的數據庫，利用系統網絡、回歸分析等工具對前期的數據進行分析，對銷售狀況和市場走向做出預測。
也許只有市場營銷環節較令人滿意。目前市場上還沒有針對寫字樓的比較完善的市場營銷信息系統，融科采用IT外包方式量身定作了一個。它分為兩個層次，第一個層次是客戶信息記錄：包括客戶、物業、代理商管理、競爭項目4個部分；第二個是決策支持，包括銷售機會、狀態、面積、行業所有制、信息來源等部分，把第一層次的信息進行餅狀圖分析。
“這筆錢花的挺值的”，事實證明在一定的數據積累的基礎上作分析對融科后期的項目非常有用。比如：在銷售機會面積上可以分析出不同面積需求的比例；客戶行業中那個行業客戶對這個項目更感興趣等等，這對融科B、C座的建設、園區功能規劃、營銷策劃、市場策劃、產品定位等都很有價值。比如，二期項目的平面就是根據一期項目數據分析結果做了相應調整，讓樓宇的設計更符合潛在客戶的需求。 (何佳艷 梁昊)